変動金利と固定金利（フラット35）はどちらを選ぶべきですか？

変動金利は年利0.3%〜0.6%程度と金利が非常に低く、現在の返済額を最小限に抑えたい方に選ばれています（利用者の約7割）。一方、固定金利（フラット35など）は年利1.5%〜1.9%程度と高めですが、完済まで返済額が変わらないため将来の金利上昇リスクを完全に避けたい方に適しています。

元利均等返済と元金均等返済の違いは何ですか？

元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる方式で、家計の資金計画が立てやすいため約95%の人が選んでいます。元金均等返済は、毎月返済する元金額が一定で当初の支払額が最も多く徐々に返済額が減っていく方式で、総支払利息は元利均等返済より少なくなります。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは何ですか？

毎年末の住宅ローン残高の0.7%が、入居から最大13年間にわたって所得税や住民税から控除（還付）される国の減税制度です。省エネ基準適合住宅やZEH水準住宅など住宅性能に応じて借入限度額（2,000万円〜4,500万円）が設定されており、最大で200万〜300万円以上の税金が節約できます。

繰上返済の「期間短縮型」と「返済額軽減型」の違いは何ですか？

期間短縮型は毎月の返済額を変えずに完済時期を前倒しにする方法で、利息の節約効果が最も高くなります。返済額軽減型は返済期間を変えずに毎月の返済負担を軽くする方法で、教育費などで毎月の家計支出を減らしたい場合に適しています。

適正な借入額や年収に対する返済比率（返済負担率）の目安は？

手取り年収に対する年間の総返済額の割合（返済負担率）は、安全な目安として「20%〜25%以内」が推奨されます。例えば年収500万円の場合、年間の返済額は100万〜125万円（毎月約8.3万〜10.4万円）が無理のない返済ラインとなります。

住宅ローン返済プランナー

住宅ローン返済シミュレーター — 毎月返済額・金利比較・繰上返済計算

借入希望額、年金利、借入期間を入力するだけで、毎月の返済額や総支払利息、ボーナス返済額を即座に計算。ネット銀行の変動金利（0.3%〜）と全期間固定金利（フラット35）の比較や、繰上返済による利息軽減、住宅ローン控除（減税額）の目安まで完全シミュレーションします。

シミュレーションを開始新NISA積立計算へ切り替え

住宅ローン返済額計算資産運用 (新NISA)

借入希望金額 (ローン借入額) 4,000 万円

借入金利（年利％） 0.55% (変動金利標準)

返済期間（年数） 35 年 (420回払い)

ボーナス返済額 (1回あたり・年2回加算) 0 円 (ボーナス払いなし)

返済方式の選択

繰上返済・手数料・金利変動の詳細設定

一部繰上返済の実施時期（経過年数） 10 年目

繰上返済の金額 0 万円

繰上返済の効果

融資事務手数料率（％） 2.2% (ネット銀行標準)

総返済額の内訳（元金 vs 利息）

借入元金 -

利息負担総額 -

全期間固定（フラット35）との比較目安

金利比較

フラット35（年1.85%時）の毎月返済 - 円

現在の設定との毎月差額 - 円

                    総利息の差額目安
                    - 万円
                  

総返済額（元利合計）

元本 + 利息合計

利息負担総額

総支払額の -%

住宅ローン控除の最大目安

13年間の最大税額控除

必要年収の目安 (返済比率25%)

年間返済負担25%基準

返済推移シミュレーション（ローン残高と支払累計）

年次別返済予定表（償還表）

経過年数	年間返済総額	元金返済額	利息支払額	年末ローン残高	住宅ローン控除目安

住宅ローンシミュレーションの基礎知識と賢い返済プランの立て方

マイホームの購入は人生最大の買い物の一つです。借入額が数千万円単位になる住宅ローンでは、「金利がわずか0.1%違うだけで総返済額が100万円以上変わる」ことも珍しくありません。当シミュレーターを活用して、無理のない返済計画と最適な金利タイプの選択に役立ててください。

1. 変動金利と固定金利（フラット35）のメリット・デメリット比較

金利タイプ	現在の金利目安	主なメリット	主なリスク・注意点
変動金利	年 0.3% 〜 0.7%	金利が圧倒的に低く、毎月の返済額を最小限に抑えられる。	将来の日銀の利上げにより金利および返済額が上昇するリスクがある。
全期間固定 (フラット35)	年 1.5% 〜 2.0%	完済まで返済額が確定。金利上昇の不安がなく将来設計が容易。	変動金利に比べて金利が高く、毎月の支払負担が重くなる。
期間固定金利 (10年固定等)	年 1.0% 〜 1.5%	一定期間（10年など）金利が固定され、教育費ピーク時等に安心。	固定期間終了時に優遇幅が縮小し、返済額が大きく跳ね上がるリスク。

2. 住宅ローン控除（住宅ローン減税）を最大活用する

日本の住宅ローン控除制度は、毎年末のローン残高の0.7%が所得税・住民税から最大13年間控除される強力な減税制度です。

長期優良住宅・低炭素住宅： 借入限度額最大4,500万円（最大控除額約409万円）
ZEH水準省エネ住宅： 借入限度額最大3,500万円（最大控除額約318万円）
省エネ基準適合住宅： 借入限度額最大3,000万円（最大控除額約273万円）

金利が0.7%未満の変動金利を利用している場合、支払う利息よりも控除される減税額の方が大きくなる「逆ざや（実質的なプラス）」状態になるケースもあります。

3. 繰上返済を行うタイミングと「期間短縮型」の破壊力

住宅ローンの利息はローン残高に対して計算されるため、「借入当初の残高が大きい時期に繰上返済を行うほど、削減できる利息が爆発的に大きくなる」という特徴があります。例えば、4,000万円を35年・年利1.5%で借りている場合、10年目に200万円を期間短縮型で繰上返済すると、約1年9ヶ月の返済期間短縮と約80万円以上の利息節約につながります。