Calculadora de hipoteca: el desglose real de cuota, entrada y gastos de compra
Comprar una casa es, para casi cualquiera, el compromiso económico más grande de toda su vida. Cuando entras en la oficina del banco o miras un portal inmobiliario, todo el mundo te habla de la cuota mensual. Te dicen que pagar 650 € al mes es más barato que un alquiler. Lo que nadie te cuenta de entrada es que el precio del anuncio es solo el principio de la cuenta.
Para comprar una vivienda con cabeza necesitas resolver dos números clave: cuánto dinero líquido debes tener ahorrado hoy en tu cuenta corriente y cuál será el desembolso mensual real sumando comunidad, seguros e impuestos.
La regla del 20 % más el 10 % de gastos iniciales
El primer jarro de agua fría al buscar hipoteca llega con el ahorro previo. Los bancos conceden, salvo excepciones contadas para funcionarios o perfiles muy solventes, como máximo el 80 % del valor de compraventa o de tasación (el menor de los dos importes).
Eso significa dos cosas que debes tener muy claras:
- La entrada (el 20 %): Si el piso cuesta 200.000 €, tienes que poner 40.000 € de tu propio bolsillo desde el minuto uno.
- Los gastos e impuestos de compraventa (entre el 8 % y el 12 % adicional): En España, si la vivienda es de segunda mano pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6 % y el 10 % según tu comunidad autónoma (Madrid aplica el 6 %, Cataluña o la Comunidad Valenciana el 10 %). Si la vivienda es de obra nueva, pagarás el 10 % de IVA más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Añade unos 1.500 € o 2.000 € más entre notaría, registro de la propiedad y la tasación obligatoria del inmueble (unos 350 € a 500 €).
En resumen: para un piso modesto de 200.000 € necesitas tener en el banco cerca de 60.000 € en efectivo antes de que el banco te firme la hipoteca. No tener ese colchón previo es el motivo por el que se caen ocho de cada diez operaciones hipotecarias de compradores primerizos.
Fija, variable o mixta: cómo elegir sin jugar a la ruleta
No hay una hipoteca perfecta para todo el mundo. Hay una hipoteca adecuada para tu tolerancia al insomnio financiero.
Si buscas estabilidad absoluta, la hipoteca a tipo fijo es tu opción. Pagas religiosamente la misma cuota durante 25 o 30 años. Da igual que el Euríbor suba al 5 % o se hunda al 0 %. Si tu sueldo es predecible y no quieres sobresaltos en tu presupuesto familiar, la paz mental compensa con creces pagar unas décimas más al inicio.
En cambio, la hipoteca variable se compone de un diferencial fijo más el Euríbor (por ejemplo, Euríbor + 0,75 %). Si el Euríbor cae, tu cuota baja y ahorras dinero. Pero si sube como ocurrió en 2022 y 2023, tu mensualidad puede encarecerse 200 € o 300 € de golpe de un año a otro. Solo encaja si tienes margen de ahorro holgado para encajar subidas bruscas sin ahogarte.
La hipoteca mixta se ha convertido en la gran favorita reciente. Te ofrece un tipo fijo muy competitivo durante los primeros 5 o 10 años (el periodo en el que más intereses pagas según el sistema francés) y pasa a variable en el tramo final, cuando la deuda pendiente ya es pequeña y las oscilaciones del Euríbor hacen mucho menos daño.
El coste real de la vivienda más allá de la letra del banco
El cálculo no termina en capital e intereses. Para saber si una casa encaja en tus cuentas mensuales, debes sumar tres costes fijos que todo propietario soporta.
Empieza por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que supone entre 300 € y 900 € al año según el municipio y el valor catastral del piso. Suma luego el seguro de hogar. Aunque el banco solo te exija una póliza básica de incendios, cualquier comprador sensato contrata cobertura multirriesgo de continente y contenido (entre 200 € y 450 € anuales). Tampoco olvides la cuota de la comunidad de vecinos, que va desde 40 € al mes en una finca sencilla hasta más de 180 € mensuales si hay conserje o calefacción central.
La regla de oro bancaria recomienda que la cuota hipotecaria más tus otros préstamos personales nunca supere el 30 % o 35 % de los ingresos netos de la unidad familiar. Si entre los dos miembros de la pareja ingresáis 3.000 € netos al mes, vuestra cuota hipotecaria máxima prudente debería situarse en torno a los 900 € o 1.000 €. Superar ese listón es comprar dolores de cabeza a treinta años vista.